干货 | 《蛋糕上的奶油》——YOU+国际青年社区创始人刘洋

摘要: 青年公寓怎么玩?

09-08 01:46 首页 公寓最前线

2017金砖论坛之中国房地产租赁峰会YOU+国际青年社区创始人刘洋受邀出席并发表主题为《蛋糕上的奶油》的演讲。

以下为主题演讲的全程回顾


我认为今天是一个很有意义的时间节点,在座的各位都是咱们这个行业的各路精英,中国最优秀的地产行业、金融行业还有服务业,都杀到这个行业里面,我认为这个行业风水逐渐逐渐的变好了

 

另外国家的政策,国家对于整个房地产的调控,用了租赁的杠杆。去年的四月份,克强总理去YOU+的时候,包括之前来的一些省部级领导,我们多少能感受到国家会有一些举动,但没想到今天的春风来的这么猛,而且来的是时候。这正是我们这个行业,有更多人愿意投身于此,不管是国内国外的资金都愿意涌入到这个领域里来的时候。

作为这个行业的老兵,我想聊一聊我认为这个行业里面的关键词。


只租给青年人

2012年YOU+的第一个店在广州开业,我们在当时的市场里做了一个不同的定位:只租给青年人。之前整个租赁市场是没有这样一个想法的。当时我认为中国的市场缺少一个产品,在消费者真正的需求的四个阶段,从大学毕业之后,我认为他们应该先去住的是合租房;第二个阶段他要有自己的私密空间,所以他的内心希望住在一个有独立卫生间的房间;还有第三个阶段,他希望房间的配套要更高一点,要更好一点,也就是当下所有的房地产开发的小户型,但是你发现合租房和房地产开发的小户型之间没有产品,能让他有人性尊严的独立卫生间和床能在同一个小房间。租大的更豪华的很贵,他们经济实力撑不起,所以我们发现这里面有产品差异,而且市场空白量极大,市场需求量也大。在这个时候我们开始做青年社区,有意向的拒绝了一些人。


找到像家一样的地方

另外我发现这群人是要物以类聚、人以群分的。我发现这群人真正的内心需求并不是房子,他们要求希望内心能找到在城市里像家一样的地方,要有人关爱,有人陪伴。所以基于这一点,当时我就把第一个项目的一楼,原先规划的十几间房全部拆除,拿出来做大厅,给大家共享共用,在这个大厅里面进行社交沟通交流,房间里面只是定位成卧房概念。同时我也走访了全球的其他小户型,我发现中国在亚太区的小户型现在做的还(太)大。日本、新加坡、香港、台湾,整个亚洲四小龙里面这几个比较密集的城市里面,房屋的套内面积比我们现在目前的小户型还要小,所以我认为未来更多的人聚集到城市里面,它的发展肯定是顺应着消费者几个象限指标去看我们未来的产品

 

物以类聚人以群分,好像是拒绝了一些人,这是不是代表着,我们丧失了有很多租房收现金,让房间住满的机会,或者让我们的招租力下降,但事实证明,我们的招租力应该是行业里面最快的,基本上60%以上新开店的顾客,都来自于我的社区。


让房屋升值才更有价值

目前,我们的续租率是46%间/天。公寓行业里面,全球目前排名前几位的,是美国的几家公司,11万间房,运营力平均做到96%间/天。牛!而且房子是自己的,用REITs,通过十年二十年的证券化之后,最后房产也是自己的。所以这个行业里面,之前我们只做了运营,根本没看到或者没有真正经历过那个大的房产的闭环。但现在大家看到了,至于国家能不能帮我们把金融的闭环REITs开通,能扣上我们的闭环,这应该是我们全行业的人跟金融(业)和政府去呼吁的一件事情。越早开通,这个行业就真正的能让他闭环起来,形成一个良性循环。行业真正的春天不是现在这个时候,真正的春天在于我们如何能让房屋的价值升值


运营的价值

第二个说我们真正的运营的价值。运营的价值,首先来自于我们在这个房屋的红利中或者是这样一个物业业态里面,到底是谁。我们怎么算我们的价值,两块钱的房子到我手里能变成四块,四块钱的房子我能变到八块,这个就是我们的能力,我认为如果别人能把两块钱的房子变成八块,你千万别拦着他,而且那个房子也不属于我们的。我这么多年选物业,当我看到一个特别漂亮和好位置房子的时候,我都是主动说我不要了,为什么?因为我租下来估计两年后房东就会翻盘。


探索新领域

再说说消费者,我认为目前青年公寓,有更多做的非常好的公司,未来我们大家应该集结在一起。经过今年YOU+往海外市场探索,我发现海外市场更漂亮,但是海外的政策,他们整个的存量和市场的未来发展潜能,肯定不如中国。但是中国竞争对手太多了,我打不过大家,我也不想跟大家去争,所以想率先的去探索一些新的领域。在这些新的领域也可能是头破血流,也可能是死无葬身之地,但是如果我能把中国青年公寓的理念带到海外去,让更多的漂泊者能体验到,在漂泊的过程中能有一个像家一样的地方,有人关心你,爱你,陪伴你,这件事情就更加有意义。


与英雄合作,互利共赢

运营这件事情本身就是又苦又脏又累的活,一个店开业,十年关不了,每一天都要营业,在这里面,真正最核心的是各位的理念。大家的心往哪想,大家的心想跟消费者相处到什么样,你们的企业自然就会变成什么样。从我而言,我很愿意跟所有同行业的人进行交流和协作,YOU+就是希望能把我们的运营力练到最好,有的人擅长拿物业,有的人擅长跟政府合作,有的人擅长金融,这个行业里面,有非常多在不同领域里面都非常擅长的人,为什么我们不能合作呢?我运营比你目前运营的团队效力要高,费用还少,你愿不愿意合作呢?你愿不愿意牵这只手,把又苦又累又脏的活交给我?我愿意干。接下来我们可以有各种各样的交叉持股,或者做一些更多组合的合作,我们之间是有非常多合作的可能,所以我跟恺信上个月已经正式发布了我们牵手。YOU+愿意跟更多的在这个行业里面志在于此的英雄们一起合作,走未来的更宽、更远、更大的那条路。





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