江北二手房交易新规!这一大笔钱今后你必须要交!

摘要: 新政出炉

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“之前说好的阴阳合同,现在操作不了了,又要再多付9万元了!


二手房交易都要注意了!9月18日起,浦口二手房买卖转移、抵押权登记同步进行,将进一步挤压阴阳合同生存空间,业内人士表示后期操作“阴阳合同”会越来越难。

房主临时反悔拒签“阴阳合同”!买房人要多付9万元税费

今天下午,我收到买房人爆料:此前小江和房主商量好通过“阴阳合同”做低总价、少交税费,现在小江被告知,阴阳合同做不了了,他要多支付近9万元税费。

事件回顾

小江,刚需一族,在江北高新区看好了一套78㎡二手房,5月底交了2万元定金,近期准备去办理过户手续,这中间却出了一些问题。


小江买的这套二手房实际成交价2.15万多/㎡,房主净得总价168万。按现在二手房交易税费,由于房屋未满2年,小江需要交增值税、个税等,共计约13万元。


为了尽量减少负担,在中介公司的安排下,小江与房东商量签订两份合同。其中一份是按照正常交易价格签的,主要是为了向银行贷款。另一份则主要是报税用的。将房屋单价、总价做低,交易税费可降低到4万元,前后省去近9万元。


但近期准备交易过户时,小江的房主却拒绝了事前定好的“阴阳合同”。

房主给出的说法是:他了解到的消息目前银行内部系统已和房管局联网,银行可以通过共享平台调取双方交易备案时提交的合同,发放贷款额度也将以此为依据。处于资金安全考虑,房主不配合再做阴阳合同,现在双方僵持不下。

小心!阴阳合同让买房人贷款额度大打折扣,房主尾款拿不全

贷款用正常合同,报税用“虚假”合同,这也是二手房交易市场常见的“阴阳合同”,事实上,这种现象在全国都普遍存在。常见的形式有两种:一是签订两份不同价格的房屋买卖合同,一份私下交易之用,另一份用来办理过户手续之用;二是把房屋买卖价格签低,然后另签一份装修补偿协议和旧家具买卖协议,以装修补偿款和家具款的名义,补足房屋实际成交价。

南京这种阴阳合同是否还有操作空间?随后我致电建设银行信贷部,得知:建行已经和网上房地产联网,在房管局备案的二手房交易合同,银行也可以调取,发放贷款时将参考房管局备案合同总价。中国银行也已实现联网,目前正在测试当中。


房管局最新官方回复:目前,24家监管银行均实现与房产局联网,银行可以调取二手房网签合同的主要合同信息。联网后,可以帮助银行彻底防范阴阳合同。银行可根据交易双方提供的纸质合同在联网系统中进行核对,一旦发现诸如价格等不符,银行随即停止受理。同时,银行在贷款审批、发放等各个环节均可以通过系统查询交易信息,一旦发现问题,将不予审批贷款或者停止发放贷款,能够有效防范二手房贷款各环节中的各种风险。


阴阳合同在给当事人带来“利益”的同时,也预示着风险。因为如果想通过阴阳合同做低总价、逃税避税,银行发放的贷款将调取房管局备案合同,买房人贷款额度将受到影响大打折扣,同时房主拿到的尾款也将比实际房款少很多。


也就是说,今后“阴阳合同”不再有操作空间?买房人想逃税、避税不再可行?

(此前二手房交易流程)


不能做阴阳合同是因为抵押登记和交易备案同时进行了。”365淘房存量房按揭部负责人李静根解释道,此前,市民在办理二手房买卖过户及银行抵押贷款时,需由买卖双方先办理公证委托、申请资金监管、再申请转移登记,领取不动产登记证书后,再由买方和银行共同申请抵押权登记,最后完成放款。也就是说交易签约备案在前,办理银行抵押贷款在后,常常提交两份合同,存在一些信息漏洞,也给了阴阳合同生存空间。


9月18日浦口执行新规:二手房买卖转移、抵押权登记合办模式,将由买方、卖方和银行三方同时、一并申请转移登记和抵押权登记,转移登记登簿后,抵押权登记随之登簿,同时制发不动产权证书和不动产登记证明,银行随即完成放款。


业内人士说,以前阴阳合同可能还有操作空间,抵押登记和交易备案同时进行将进一步挤压阴阳合同生存空间。


其实阴阳合同本身就是违规行为,虽然可以省下一些税费,但也暗含风险。买卖双方要小心阴阳合同带来后期不变。建议买卖双方还是按照正规操作,不要因小失大。


江北房产交易两大新规执行!涉及到很多人


江北二手房交易流程、举措还有多项变动!


9月18日起浦口二手房买卖转移、抵押权登记将逐步实行一并受理、同步审核、同时发证,工作时效将从原二手房买卖转移登记10个工作日办结、抵押权登记5个工作日办结,提速到两项登记合并5个工作日办结,提速率达2/3,年内更是有望提速至3个工作日。

>>>存量房买卖转移登记与抵押权登记合并办理最新流程:


全款购房


①网签

②签订监管协议

买卖双方至银行:(1)查验买方是否有购房资格;(2)交易双方至银行开立个人账户;(3)签订《资金监管协议》;(4)办理卖方(第三方)账户资金监管额度冻结业务;(5)买方将购房全款转入卖方个人(第三方)账户。

③办理交易、转移及抵押权登记

买卖双方至不动产交易登记大厅:(1)在房产交易管理部门办理房产测绘配图、房产交易备案手续;(2)在税务部门申请核税、缴纳税费;(3)在不动产登记部门申请不动产转移登记。

④卖方账户解冻

转移登记登簿或买方领取证书后:(1)不动产登记部门通过短信方式通知银行,不动产转移登记已完成;(2)银行在共享平台中核实相关信息;(3)核实无误后,解冻卖方(第三方)账户,并短信通知买卖双方。


贷款购房


①网签

②申请银行贷款

买卖双方至银行申请贷款:(1)查验买方是否有购房资格;(2)买卖双方签署查房授权协议;(3)银行工作人员通过共享平台查询买方(贷款人)家庭名下房屋状况,以及待交易房屋状态;(4)买卖双方根据选择签订《首付款资金监管协议》;(5)办理卖方(第三方)账户资金监管额度冻结业务。

③贷款审批

银行贷款审批:(1)银行按程序进行贷款审批;(2)审批通过后,通知买方在申请登记前向卖方(第三方)账户存入首付款,并出具同贷书;(3)银行工作人员在共享平台中录入抵押登记相关申请信息、扫描相关材料并上传至平台中,将申请信息提交至登记部门。

④办理交易、转移及抵押权登记

买卖双方及银行至不动产交易登记大厅:(1)在房产交易管理部门办理房产测绘配图、房产交易备案手续;(2)在税务部门申请核税、缴纳税费;(3)在不动产登记部门申请不动产转移登记与抵押权登记。

⑤银行放款、卖方账户解冻

银行取回证明后:(1)银行在共享平台中核实相关信息;(2)按程序申请放款,将贷款打入卖方(第三方)账户;(3)解冻卖方(第三方)账户,并短信通知买卖双方。


此外,6月1日起,南京房产交易试点一站式窗口,交易登记与发放银行贷款同步,选择资金监管的卖房人可提前近一个月拿到房款。


房产交易试点“一站式”窗口图解

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